Доброго времени суток. Сегодня я написал заключительную статью об инвестиционных активах, если быть конкретней, то о недвижимости.
Принцип успешной инвестиционной деятельности гласит: «Пусть каждый разделит средства на 3 равные части: одну вложит в землю, вторую вложит в дело, а третью оставит про запас».
Талмуд
ок.1200 г. до н.э. — 500 г. н.э.
Этот принцип был сформулирован тысячи лет назад, кем точно неизвестно, но известно только одно: законы успеха в инвестиционной деятельности не подвластны времени. Ведь если перевести вышеупомянутое изречение на современный язык, то получается вот что.
Земля — это недвижимость, дело — бизнес (акции), а к средствам, оставленным про запас можно отнести валюту и инструменты денежного рынка. Тот факт, что с течением времени принципы успешной инвестиционной деятельности неизменны, позволяет искушенным инвесторам с уверенностью смотреть в завтрашний день.
Что такое недвижимость?
Недвижимость — это имущество которое на законодательном уровне признано недвижимым.
К недвижимому имуществу можно отнести все материальные блага, которые не могут быть перемещены без ущерба. Это здания и сооружения, земельные участки и тп.
Хочу отметить, что в статье буду рассматривать недвижимость с точки зрения самого актива и его характеристик, как обычно с позиции инвестора из России.
Из статьи вы НЕ узнаете, где и как выгодно приобрести тот или иной объект недвижимости и сдать его в аренду. Но все же информация, приведенная в данной статье должна быть интересна. Она позволит вам определить, нужно ли диверсифицировать свой портфель недвижимостью, как это сделать или же использовать ее только как объект потребления. Но обо все по порядку.
Есть два варианта использования недвижимости
Вариант №1 — Потребление. Всем людям нужна крыша над головой. Кто-то готов жить на съёмной квартире, а кто-то даже представить себе такую жизнь не может. Тут как говорится на вкус и цвет приятелей нет, у каждого разные жизненные обстоятельства.
Вариант №2 – Инвестиции. Инвестор может приобретать или строить жилье для дальнейшей сдачи его в аренду, а в перспективе и ее продажи.
Виды недвижимого имущества
Существует 2 типа недвижимости: жилая и коммерческая.
Понятно, что жилая недвижимость предназначена для проживания. Коммерческая недвижимость нужна предпринимателям (ИП) и компаниям (ООО, ОАО, ПАО) для нужд бизнеса.
Инвестор может вкладывать средства как в коммерческую, так и в жилую недвижимость для получения дохода. Ведь какая разница кто будет выплачивать средства за аренду помещения компания, или же простые жильцы.
Ключевая информация о недвижимости
Доступность недвижимости для частного инвестора
Недвижимость для частного инвестора достаточно дорогой актив. Поэтому не каждый человек может позволить диверсифицировать свой портфель, купив дом или землю для сдачи его в аренду.
Когда я говорю о том, что не каждый может позволить себе диверсификацию портфеля с помощью недвижимости, имею в виду, конечно, оформление прав собственности на нее. Существует еще способ, который позволяет стать участником рынка недвижимости. Речь идет о инвестиционных фондах, которые вкладывают средства, в недвижимость. Есть 2 формы фондов данного типа.
Это традиционные ПИФы, которые достаточно распространены среди населения России (рентные, земельные, строительные, смешанные). Нельзя не отметить, что все ПИФы недвижимости являются закрытого типа. Это означает что, вложив средства в фонд такого типа, вы сможете изъять их из него только в случаях, предусмотренных в договоре. Описывать их я сейчас не буду, не имеет смысла, скажу лишь, что ликвидность вложений в ЗПИФ низкая. Минимальная сумма разниться от фонда к фонду, есть фонды войти в которые можно от 1000 рублей.
За рубежом существует еще один инструмент, позволяющий вложить средства в недвижимость. Это ETF REIT. Такой инструмент как ETF, я вскользь рассматривал в обучающем курсе “Инвестиции для начинающих”, почитайте обязательно, так как я сейчас описывать принцип работы ETF в целом не буду.
ETF REIT это фонды, которые также как и ЗПИФ вкладывают средства в недвижимость (зарубежную), но на этом сходства между этими двумя инструментами заканчиваются. Механизм работы ETF кардинально отличается от механизма работы ПИФ. Минимальная сумма инвестирования в ETF REIT от 100$.
Теперь что касается доступности данного инструмента для российского инвестора, ведь этот вопрос самый главный.
FinEx — единственная компания на данный момент, акции ETF которой обращаются на московской бирже. И на данный момент ETF REIT в данной компании нет. Я задал вопрос Владимиру Крейнделю (Исполнительному директору ООО УК «ФинЭкс Плюс»). Он мне ответил, что пока не планируется создание фонда REIT, так как нет спроса со стороны институциональных инвесторов. Поэтому приобрести акции фондов такого типа инвестору из России можно тремя способами.
Способ №1
Открытие счета в зарубежной брокерской компании. Здесь есть некоторые моменты, которые я подробно освещу в соответствующей статье. Если кратко, то есть риск того, что с вами могут прекратить работу в виду каких-либо политических соображений. Также есть неудобство налогообложения. Заключается оно в том, что вам лично придётся отчитываться о полученных доходах в налоговую, так как зарубежные брокеры не являются налоговыми агентами и не отчитываются перед российской налоговой службой. И последний момент — это отсутствие льгот любой формы, которые предлагает правительство РФ для участников фондового рынка.
Способ №2
Открытие счета у отечественного брокера, который предоставляет возможность торговли на зарубежных фондовых биржах. Но у этого способа есть некоторые недостатки, о которых я также напишу в отдельной статье, так как эта тема интересная и заслуживает особого внимания.
Способ №3
Приобрести паи ПИФ, который вкладывает средства пайщиков в ETF. Этот способ дорогой, вы платите непомерные комиссии (в среднем 3-4% годовых, в сравнении до 0,5% у самих ETF фондов) только лишь за то, что вам упаковывают ETF в структуру ПИФ.
Доходность недвижимости
Итак, как я уже ранее упоминал, доход такого актива как недвижимость для инвестора образуется из двух компонентов: роста стоимости на недвижимость, а также дохода, полученного от сдачи ее в аренду.
Для начала о росте стоимости на жилье, вот график роста стоимости жилья в России. Данные усредненные по всей России с 1998 по 2015 год.
Из графика видно, что до 2006 года рост цен на недвижимость не мог обогнать инфляцию, после чего с 2006 по 2014 он опережал инфляцию, и с 2014 года опять видна отрицательная динамика.
С 1998 года стоимость 1 кв.м от общей площади по стране выросла с 4941 р. до 56283 р. в 2015 году.
Посмотрев на график можно сделать вывод, что один лишь рост стоимости жилья не может обеспечить доходность выше инфляции в долгосрочной перспективе.
Что касается дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду, то статистики на этот счет нет. Проблема заключается еще и в том, что рынок аренды недвижимости законодательно у нас в России недостаточно развит и большая доля сделок происходит нелегально, чтобы не платить налоги. Особенно такая ситуация распространена в небольших городах и селах.
Разбирать какие-то частные случаи не имеет смысла, так как каждый объект недвижимости уникален и существует много факторов от которых зависит, как стоимость самой недвижимости, так и стоимость ее аренды.
Также нельзя забывать, что недвижимость имеет свойство изнашиваться, периодически необходимо делать ремонт. Для инвестора это расходы, которые в итоге уменьшают конечный инвестиционный результат.
Если подытожить вышесказанное, то вывод для инвестора в отношении доходности недвижимости напрашивается сам. Прямые инвестиции в недвижимость с целью получения дохода выше инфляции разумны только в случае, если недвижимость сдается в аренду. И кстати говоря по сравнению с другими инвестиционными активами, недвижимость обеспечивает доход, который пассивным назвать трудно. Ведь инвестор должен заботиться о таких вещах как поиск арендаторов, плановый и неплановый ремонт.
Конечно пассивный доход могут обеспечить ЗПИФы недвижимости, ПИФы (фондов ETF REIT) и собственно сами ETF REIT. ЗПИФы могут не всем подойти ввиду низкой ликвидности. А ETF пока неудобен и по большей части невыгоден для российского инвестора, и я очень надеюсь на то, что ситуация в будущем изменится.
Риски недвижимости
Риск волатильности
Предполагает изменение стоимости приобретенного актива как в большую, так и в меньшую сторону. В случае с недвижимостью на стоимость влияет множество фактов такие как: степень экономического развития города, престижности района удобство расположения к инфраструктурным объектам и др. То есть инвестировать в недвижимость средства, которые могут понадобится в краткосрочной перспективе, не стоит, так как может получится ситуация, когда вам необходимо будет продать актив, по непривлекательной цене.
Риск преждевременного износа недвижимости
Может происходить по естественным причинам (природные катаклизмы) или по вине арендаторов.
Инфляционный риск
Если вы внимательно читали мои предыдущие публикации, то уже знаете, что инфляционный риск сохраняется для всех активов, исключением являются инвестиционные инструменты, индексируемые на величину инфляции.
Риск простоя недвижимости
Как вы наверняка догадались это вероятность возникновение ситуации, когда вы не можете найти арендатора для своего объекта. В таких случаях, как я уже упомянул ранее, вы не дополучите доход.
Валютный риск
Актуальный вопрос, для тех инвесторов, которые хотят диверсифицировать свой портфель, купив недвижимость за рубежом. Зачастую речь идет о косвенном владении недвижимостью владением акциями ETF REIT. Так происходит потому, что акции приобретаются легче, быстрее, с меньшими издержками и широкой диверсификацией по объектам недвижимости.
Итак, риск заключается в том, что зарубежная недвижимость из-за колебания курса валют, может как дешеветь, так и дорожать для инвестора, проживающего в России, например. Ну, вы, наверняка уже поняли это, если внимательно читали на моем сайте материалы, посвященные инвестиционным активам.
Роль в портфеле инвестора
Итак, важный момент для частного инвестора, это выяснить какую роль будет играть недвижимость в инвестиционном портфеле, или же вообще не будет в него включена и останется лишь объектом потребления.
Для среднестатистического инвестора из России, диверсификация портфеля недвижимостью путем приобретения жилого помещения или земли в собственность, невозможна и нежелательна ввиду двух причин.
Причина №1. Высокая стоимость. Да, действительно, у большинства людей попросту не хватит средств, чтобы приобрести какой-либо объект и сдавать его в аренду. Тем более не получиться распределить средства таким образом, чтобы вложения в недвижимость занимали менее половины всех средств, предназначенных для инвестирования. И что не менее важно, не удастся диверсифицировать вложения на несколько объектов недвижимости.
Причина №2. Не пассивный доход. Те разумные инвесторы, которые формируют свой инвестиционный портфель на долгосрочную перспективу, рассчитывают только на пассивный доход, который могут обеспечить как долговые, так и долевые инструменты. Если вы читали мои публикации, то знаете, о чем речь. Что до прямого владения недвижимостью с инвестиционными целями, то это больше походит на бизнес, в который, вы, должны быть постоянно вовлечены. И пассивным источником доходов, такую деятельность назвать нельзя. Кстати сказать, именно пассивный доход может обеспечить вам безбедное существование в будущем, запомните это.
Да совсем забыл сказать, когда вы заключаете сделку о покупке жилья у риэлтора, вы должны оплатить его услуги. Комиссии разнятся, и составляют 2-7% от стоимости объекта. И нельзя забывать о том, что чем меньше стоимость объекта, тем выше комиссия в процентном выражении и тем менее выгодной окажется сделка для инвестора.
Льготы
Конечно, на данный момент, для покупателей недвижимости стоимостью до 2 млн. рублей существует льгота в виде возврата ранее уплаченного вами подоходного налога (13% на 06.01.2017 г.) Максимальная сумма налогового вычета как нетрудно подсчитать 260 тыс. рублей. Для того чтобы целиком получить этот вычет нужно в год зарабатывать 2 млн. рублей или 166,7 тыс. рублей в месяц. Согласитесь, что у большей части населения России нет таких доходов, особенно в регионах. По крайней мере налоговый вычет может быть потрачен на оплату услуг риэлтора. Также отмечу, вычет полагается только на один объект недвижимости. И если в будущем вам придётся перепродавать жилье, получить льготу на покупку жилья уже не получиться.
Для продавцов недвижимости также есть налоговая льгота. Если вы приобрели жилье до 1 января 2016 года и продали ее через 36 месяцев, платить налог не нужно. Если вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года, действуют уже другие правила.
Для владельцев, квартир, которые им достались:
- По наследству
- В дар от близкого родственника
- В результате приватизации
- По договору пожизненного обеспечения
действует все та же 3 летняя налоговая льгота. А для владельцев чья недвижимость была получена другим путем, могут получить только 5 летную льготу. То есть возможность не платить налог при продаже квартиры через 60 месяцев. В случае продажи квартиры раньше оговоренного выше срока, вы, можете уменьшить так называемую налогооблагаемую базу (прибыль — разница между стоимостью покупки и продажи недвижимости) за счет все того же уплаченного вами 13% подоходного налога в течение периода владения недвижимостью. Максимальная сумма льготы 1 млн. рублей.
Итак, относительно прямого владения недвижимостью, я высказал свое мнение, теперь что касается ПИФов и ЗПИФов недвижимости. Комиссии на покупку паев разнятся, но в среднем составляют 1-2%. Комиссии на продажу паев в основном отсутствуют если держать пай более 1 года. Есть 3 летняя налоговая льгота. Если вы владеете паями более 3 лет, платить налог на прибыль в большинстве случаев не нужно, ведь сумма льготы = 3 млн. руб. × n лет владения паем.
Так же есть ежегодные комиссии, которые вам придётся платить не зависимо от того получаете прибыль или убыток, от участия в фонде недвижимости. И я вам скажу, они не маленькие. В среднем по фондам с доступными суммами минимальных инвестиций (до 50 тыс. рублей) ежегодные комиссии составляют ужасающие 20%. Есть конечно фонды с более-менее приемлемыми расходами. Таких фондов я нашел всего 3: Арсагера – Жилищное строительство (3,7% годовых), Семейные сбережения (7,5% годовых) и Югра — Рантье (5,9% годовых).
А доступных на практике всего 1 фонд Арсагера — жилищное строительство. Сейчас объясню почему. Я уже говорил, что все фонды недвижимости закрытого типа. Соответственно вступить в фонд можно только в фазе его формирования, конечно бывают исключения и фонд решает выкупить дополнительно ограниченное количество паев. Поэтому портфельному инвестору такая ситуация не совсем подходит, так как ему нужна высокая ликвидность вложений.
Некоторые фонды недвижимости допускаются к обращению на московской бирже. Казалось бы, вот он выход из положения — приобретение паев на бирже. Но не все так хорошо, как хотелось бы.
Во-первых, у всех брокеров есть специальная комиссия, которую нужно платить ежедневно за владение паями ПИФ, обращающихся на московской бирже.
Ну и во-вторых вам при покупке и продаже паев вам придется платить спред (разница между ценой покупки и продажи инвестиционного инструмента), который порой достигает колоссальных значений.
Подводя итог всему вышесказанному скажу, что у каждого способа есть свои минусы и плюсы. Вы должны сами определить, какой способ владения недвижимостью вам подходит.
Чтобы облегчить задачу, я сделал таблички с преимуществами и недостатками каждого способа инвестирования в недвижимость.
Выводы
Итак, что примечательного можно было узнать из этой статьи? Первое и самое главное это важность применения портфельного подхода в инвестиционной деятельности. Этот момент очень важный, ведь именно распределение активов, в конечном итоге, определяет результат инвестиционной деятельности.
Теперь касательно недвижимости, как актива. Вы узнали, что подразумевается под недвижимостью, виды недвижимости, оценили риск и доходность этого актива, а также способы владения ею, оценили преимущества и недостатки каждого из них.
Я считаю, что этой информации вполне достаточно для того чтобы решить включать недвижимость в инвестиционный портфель, или же использовать ее только для проживания.
Если вы со мной в чем-то не согласны, или же у вас есть вопросы по сегодняшней теме, пишите мне в комментариях, я обязательно отвечу.
На этом у меня все. До связи.