Доброго времени суток друзья. Сегодня речь пойдет о животрепещущем вопросе — ипотеке. В умах многих жителей РФ это слово ассоциируется с кабалой или беспросветной долговой бездной. Но убежден, что каждый человек хотел бы иметь собственный дом/квартиру. Поэтому стоит выяснить, может быть, всеобщие страхи по данной теме беспочвенны? Также не помешало бы узнать и то, какие сейчас есть альтернативные способы приобретения жилья. В общем, давайте со всем этим разбираться.
Ипотека что это такое?
Ипоте́ка — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Если говорить упрощенно, то ипотека — это кредит на покупку недвижимости. Если смотреть по всей стране, не так уж много людей могут позволить себя сразу приобрести “наличными» квартиру или дом. В таких ситуациях часто на помощь приходит ипотечное кредитование.
Итак, давайте разберемся, выгодно ли в нынешних экономических условиях брать ипотеку.
Брать ипотеку или копить самостоятельно?
Есть 4 вопроса ответив на которые, определится с тем копить на недвижимость самостоятельно, или же брать ее в ипотеку будет намного легче.
- Стабильность доходов
- Стоимость недвижимости
- Инфляция и доходность на рынке капиталов.
- Срок получения квартиры
- Политика ЦБ
Стабильность доходов
Очень важный вопрос на самом деле, ведь от того насколько стабилен ваш доход, будет зависеть способ приобретения жилья. Если ваши заработки нестабильны, вам лучше подойдет накопительная программа, а не ипотека. Причина проста, в случае просрочки платежей по кредиту, с вас будет удержан штраф, а в случае систематического нарушения периодичности выплат конфискация недвижимости.
Когда же вы живете на квартире, у вас есть возможность либо найти более дешевое предложение на рынке аренды жилья, либо же договорится с владельцем о небольшой отсрочке по обязательным выплатам, либо временно занять деньги у друзей и родственников. Короче говоря, для накопительной программы временная остановка отчислений денег на счет лишь несколько замедлит накопление необходимого капитала. Кроме того как вы могли убедиться — риск потери текущего жилья минимален, ведь вариантов разрешения затруднительной ситуации множество.
Стоимость недвижимости
Это еще один фактор, который оказывает сильное влияние на выбор между накопительной программой и ипотечным кредитованием. Есть одно очень полезное правило, которое поможет сделать выбор. Чем выше стоимость недвижимости, тем дольше вы будете на нее копить, а это значит, что инфляционные риски, в таком случае сильно увеличиваются. Но также нельзя забывать о том, что чем дольше срок выплаты ипотеки тем больше процентные переплаты по кредиту, и когда ставка по ипотеке достигает двухзначных процентов эта сумма достигает неприличных размеров.
Инфляция и доходность на рынке капиталов
Когда инфляция высока, а доходность на рынке капитала оставляет желать лучшего, не стоит осуществлять накопительную программу. Почему? Все предельно просто. Слишком маленькая реальная доходность (с учетом инфляции) сильно продлевает срок накопления денежных средств на покупку недвижимости. А это приводит к упомянутым выше инфляционным рискам.
Поэтому в таком случае инфляция — “друг” ипотеки, так как платежи по ней не увеличиваются во времени, а для накопительной программы – “враг”, так как с ней нужно постоянно бороться, что с помощью долговых активов (с помощью которых мы и будем копить на жилье, благодаря их низкой волатильности) не так уж и просто в долгосрочной перспективе.
Срок получения квартиры
Вы уже поняли, что все вышеперечисленные вопросы, так или иначе, касаются друг друга. Существует прямая зависимость между сроком получения недвижимости и величиной периодических выплат. Это касается как ипотеки так и накопительной программы.
И выглядит она так: чем меньше желаемый срок получения недвижимости “на руки” тем больше должны быть выплаты. В принципе это не новость ведь все очень логично.
Политика ЦБ
Очень важный момент, так как от политики ЦБ зависит стоимость заемных средств, а также доходность на долговом рынке и в какой-то степени на рынке акций.
Так как же определить будет ли ЦБ смягчать свою политику или наоборот ужесточать, а может быть и вовсе оставлять ее без изменений? По сути, предсказывать будущее нам не дано. И определить с высокой точностью то, как себя будет вести ЦБ в будущем почти не возможно (всегда есть место “черным лебедям”). Зачастую можно увидеть примерную линию политики ЦБ регулярно просматривая отчеты, которые можно найти на сайте cbr ру
Жесткая денежно кредитная политика ЦБ (когда ключевая ставка выше, чем инфляция) делает покупку недвижимости в ипотеку не такой привлекательной идеей, так как ставки по ипотечным кредитам будут примерно соответствовать ключевой ставке ЦБ. Конечно, все зависит от уровня экономического развития страны. Так в развитых странах ключевая ставка может быть вообще отрицательная, что делает заимствования крайне дешевыми. Наша экономика пока что не готова к такому низкому уровню ключевой ставки, хотя в будущем низкая ключевая ставка – реальность.
На данный момент накопительная программа выглядит еще вполне жизнеспособной. Доходность на долговом рынке высока и в целом выше инфляции по стране, это позволяет быстрее накопить необходимую сумму денег, ведь именно инструменты денежного рынка лежат в основе накопительной программы в виду их низкой волатильности.
Причем в таком случае жесткая кредитная политика ЦБ с курсом на ее смягчение будет выгодна вдвойне, так как в случае снижения ключевой ставки доходность облигаций растет, за счет роста их курса. А вот курс на ужесточение кредитной политики, негативно скажется на доходности облигаций.
То есть в случае накопительной программы к инфляционному риску прибавляется еще и риск ужесточения денежно кредитной политики ЦБ.
Итак, резюме: когда ключевая ставка находится на низком уровне (мягкая или нейтральная политика ЦБ), наиболее выгодным вариантом для покупки жилья становиться именно ипотека. В случае жесткой или умеренно жесткой политики ЦБ, когда ключевая ставка находится на достаточно высоком уровне и доходность инструментов денежного рынка превосходит инфляцию самостоятельное накопление денег на недвижимость становиться выгодным.
Я повторюсь еще раз, нужно взглянуть в целом на ситуацию и только тогда принимать решение. Необходимо учесть, также неописанные в статье нюансы. Покупка жилья очень ответственный шаг, поэтому нужно продумать все до мелочей.
По поводу того как подбирать ипотечный кредит рассказать много не смогу, дам лишь простые но действенные рекомендации.
Советы по подбору ипотечного кредита
- Поиск осуществлять на сайте банки ру
- Стараться выбирать кредит с наименьшей ставкой (что в принципе логично)
- При выборе кредита всегда смотреть не только на основную ставку, но еще и дополнительные условия, при невыполнении которых, ставка по кредиту возрастает. Лучше выбирать кредит с наименьшим количеством доп. условий.
- Следить за акциями со стороны банков, можно найти более выгодное предложение на ипотечном рынке.
Теперь давайте пару слов о том, как собственно осуществлять накопительную программу.
Как копить на жилье самостоятельно?
Накопительная программа для приобретения жилья, как и любая другая программа накопления денег на крупные покупки имеет несколько особенностей.
- Первая особенность это сохранность активов. Да осуществляя накопительную программу нельзя допускать серьезных убытков ввиду неблагоприятной обстановки на рынке. Кроме того инвестиции должны быть безопасными с точки зрения нерыночных рисков. То есть вы должны выбрать такой способ инвестирования, который позволит уберечь активы в случае форс-мажорных ситуации (банкротство финансового посредника, например).
- Вторая особенность это — приемлемая доходность, хотя бы на пару % превышающая инфляцию. Думаю, все вы понимаете для чего собственно нужно стараться выполнить данное условие. Если еще не поняли, то я постараюсь вам очень доходчиво объяснить. Итак, вы хотите приобрести недвижимость. Как известно она со временем обычно растет в цене. Конечно, бывают периоды, когда рост цен замедляется или вообще не происходит, бывает даже такие периоды, когда цены на недвижимость снижаются. Но такие ситуации скорее исключение, нежели правило. В этом вы можете убедится, взглянув на график:
Рост цен на жилье в период с 2003 по 2018 год оказался близок к официальным значениям инфляции.
То есть вот что получается: если получать доходность ниже инфляции, может возникнуть ситуация в которой вам попросту не хватит денег на покупку выбранного вами жилья по окончанию вашей программы накопления.
Эти 2 условия выполнять просто обязательно, так как от них собственно и будет зависеть, соберете ли вы достаточную денежную сумму в заранее запланированный срок или же нет.
Теперь, когда вы знаете условия инвестирования можно приступать к формированию накопительного портфеля. Что из себя он будет представлять? Акции сразу же отметаются, так как их риск слишком высок, если говорить о краткосрочной перспективе. Остаются долговые активы. Это облигации и инструменты денежного рынка. По сути, ваша задача сводится к тому, чтобы определить долю облигаций и банковских депозитов в вашем портфеле.
От чего будет зависеть эта доля? От склонности к риску кончено. Возьмём банковский депозит — он застрахован государством. Но по причине практически безрискованности этого актива, его доходность лишь иногда превышает инфляцию. То есть если 100% всех средств откладывать на депозит, есть риск банально не догнать растущую цену на недвижимость.
А такой вариант нам не подходит. Ведь цель любого человека желающего приобрести себе жилье – сделать это как можно быстрее. Соответственно делать акцент в накопительном портфеле нужно именно на рыночные активы, которые обещают большую прибыль. Речь идет об облигациях. Кроме того, вы можете ускорить накопление необходимого капитала, приобретая облигации на ИИС.
Хорошо, в какие бумаги инвестировать?
Смотрите, на данный момент самыми доходными оказались государственные облигации ОФЗ. Есть ли гарантии что эта категория долговых ценных бумаг и в дальнейшем давать своим владельцам наибольший доход? Нет. Скорее всего, мы увидим обратную ситуацию, когда бумаги частных компаний дают больший доход. Я уже писал на сайте о том, что нынешняя ситуация ненормальна, так как владельцы корпоративных бумаг не получают компенсации за повышенный кредитный риск. Почему повышенный? Ну, сами посудите, какое событие происходит чаще: банкротство государства/области, или некоей компании. Ответ, конечно, будет очевиден — частные компании.
Поэтому согласно принципу реверсии к среднему, в будущем именно корпоративные бумаги принесут наибольший доход.
Конечно, среди государственных бумаг есть интересные варианты для инвестиций, например защищенные от инфляции облигации. Да такие бумаги предполагают доход выше инфляции. Этот доход не слишком высок, но формируя накопительный портфель, не стоит гнаться за доходностью, ведь главное в этом случае безопасность инвестиций.
Короче говоря, из всего вышесказанного следует вывод: облигационная составляющая должна быть сбалансирована таким образом, чтобы не приводила к излишнему повышению риска.
Теперь возникает вопрос, а как же это все реализовать на практике.
Есть 2 варианта составления накопительного портфеля: самостоятельно и с помощью финансового посредника. Какой способ выбрать? Я уже неоднократно обозначал свою позицию по этому поводу, но все же повторюсь для новеньких. Бесповоротно убежден, что именно индексация инвестиций даст максимальный результат инвестору независимо от степени его вовлеченности в инвестиционную сферу. Более подробно об этом можете почитать здесь.
Итак, индексация инвестиций. Ей занимаются индексные инвестиционные фонды. Но есть одна беда. То, что в теории смотрится превосходно, на практике не находит применения. Так и с индексными фондами. Спрос на такие фонды со стороны населения чрезвычайно низок. Был проведен тест был выпущен первый индексный ПИФ облигаций. Этот фонд следовал за индексом корпоративных облигаций России назывался ПИФ “Индекс RUX Cbonds”. В итоге, не проработав и 5 лет фонд был ликвидирован в виду низкого интереса со стороны населения России. И на данный момент управляющие компании избегают индексации инвестиций в облигации, поэтому на данный момент вы не найдете ни одного индексного ПИФ облигаций на рынке коллективных инвестиций.
Как поступить в такой ситуации? Есть 2 варианта: выбрать наименее затратный ПИФ облигаций или же приобрести единственный в своем роде индексный инвестиционный фонд ETF на российские еврооблигации есть 2 вариации: долларовый фонд и фонд с рублевым хеджем. (FXRB или FXRU).
Итак, какой вариант инвестирования в облигации выбрать? Все зависит от того насколько вы ортодоксальны в осуществлении своей инвестиционной стратегии.
Если же вам принципиально, как и мне индексировать свои инвестиции в облигации, то выбор конечно очевиден это ETF на московской бирже. Если же вам не столь важно соблюдать баланс между категориями инвестиционных активов, тогда можно смело брать низко затратный ПИФ облигаций. Сейчас таким фондом является ПИФ «Арсагера — фонд облигаций КР 1.55». хотелось бы сказать, что я был приятно удивлен уровнем издержек этого фонда: всего то 0,52% от СЧА ежегодно. Такой уровень расходов даже ниже, чем у ETF FXRB. Структура активов точна, в портфеле только облигации. Распределение между государственными, муниципальными и корпоративными бумагами также вполне разумное:
Лично я ввиду привлекательных характеристик данного фонда, а также работающего сервиса удаленной покупки паев ПИФ вложу в него не менее 25% облигационной составляющей.
Ну и последнее можно приобретать облигации напрямую на Московской бирже. Небольшие рекомендации по поводу выбора бумаг я уже привел ранее. Самое главное в случае самостоятельного инвестирования не забывайте о диверсификации и будет вам счастье
Долевое строительство – выгодная покупка жилья?
Все вы наверняка слышали о таком понятии как долевое строительство. В интернете по запросу как выгодно купить квартиру приводят как вариант именно долевое участие в строительстве дома. Действительно цена квартиры, при покупке ее в доме на этапе его строительства обойдется на 20-30% дешевле, если бы вы приобретали ее сразу после сдачи объекта у застройщика. Но если все было бы так просто, не было бы и негативного инфо-поля по этому вопросу. Да обманутые дольщики, заголовок статьи, который обречен стать читаемым, а все, потому что проблемы этого способа приобретения жилья очевидны.
Все дело в том, что само по себе такой способ строительства свойственен тем государствам, чей уровень экономического развития чрезвычайно низок. Отчасти создание соответствующего законодательства долевого строительства связано с тем, что уровень ключевой ставки в 90-е года, да и собственно в начале нулевых в нашей стране был запредельно высоким. Именно поэтому как со стороны застройщика, так и со стороны покупателей недвижимости условия кредитования были просто неподъемные.
Для справки в России до сих пор еще около 80% новостроек финансируется именно за счет долевого строительства, так как застройщикам пока выгодней нежели идти в банк за кредитом. Но ситуация меняется, в условиях снижения ключевой ставки кредиты становятся дешевле, а это значит, что эра долевого строительства в России уходит в небытие. Кстати о том, что от долевого строительства нужно отказаться в течение 3 лет Владимир Путин сообщил об этом 5 ноября 2017 года.
Итак, как вы поняли долевое строительство — это рудименты истории. Ни в одной развитой стране вы не найдете такого способа приобретения жилья. Хорошо, но все-таки может быть можно использовать этот способ для приобретения жилья пока он еще существует? Конечно можно, но только учтите, что нужно очень тщательно провести финансовый анализ застройщика. Изучите его историю, сданные им объекты, наличие заваленных проектов. И только после того как вы убедитесь, что репутация застройщика чиста можно думать о сотрудничестве с ним.